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  一周时间绿都青云叙热销25套，位于郑州市单周销量排行第一名，销量同步拉齐的是春节前后市场最火爆项目[龙湖御潮云上]。

  如果说龙湖御潮云上成功的原因是：最新四代宅+高得房率+低总价，绿都青云叙销量爆发的核心缘由是没有不能买的房子，只有不能买的价格！

  绿都青云叙整体是城改大盘，共分为五期开发，其中1-3期已经销售完毕，并且交付，目前销售的是4期绿都青云叙，5期尚未开发。

  绿都青云叙四期上璟位于古元街南、天山路西。总建面约11.9万方，容积率2.99，共有7栋住宅楼（6号楼为18层，1号楼为26层，其他楼栋为27层）、1栋五层商业综合体、2栋配套用房。

  绿都青云叙四期原始地块：郑政出〔2023〕4号（网）地块由郑州惠强房地产开发有限公司（惠济城投）以底价36238万元摘得，折合亩单价803万元/亩，楼面价4016元/㎡，溢价0%。

  2024年6月21日绿都青云叙四期首开：首次开盘推售了1号楼和7号楼，三个产品面积段，户型建面约105平、116平三室两厅两卫、和129平四室两厅两卫，毛坯11000-12000元/平米，可以首付5%，剩余分两年，每月还。

  项目从入市开始，赶上郑州市场[环线收缩]+[产品迭代]，热度一直不高，中间又经历过降价、房票安置涨价，到如今再降价搭配送装修，跌宕起伏。

  抛去装修、车位，可以变相理解实际购房单价在8300元/㎡左右，另外项目预计2026年7月底交付，因此也吸引力不少想购买现房的客户。

  首先，和其他传统的三代宅降价换销量不同，绿都青云叙本质上是一个偏向改善型的3.5代宅。

  外立面的审美、建筑规划设计、建筑线条、真石漆的标准相比Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期都有明显提升。

  入户大堂门前也有景观系统设置，所以绿都青云叙Ⅳ期不能看作一个纯粹的刚需盘，相比周边正商家河家、绿都青云叙123期、锦艺四季城等二手房，品质确实要更高。

  包括项目儿童游乐区虽然面积不大，但是主题设置很丰富，器材标准更是远超普通刚需盘。

  项目没有会所，但有架空层泛会所，布置的有棋牌、健身空间，但现场当地考验查证维护和利用不够 ，像跑步机没办法使用，台球桌球杆、球也没有。

  小区内部站在3代宅或者3.5代宅角度，结合这个定价在市场上确实存在竞争力，最主要的缺点来自外部。

  整个惠济区以东风渠为界，分为惠济西板块和惠济区东板块。惠济区东西发展极度不平衡，惠济东受益于金水区、郑东新区的外溢辐射，基本成熟，板块内空地非常少。

  而惠济西尤其以天河路西发展最为缓慢，正商家河家板块因为地铁原因发展相对顺利，锦艺四季城板块引进的有惠济外国语，目前片区招商揽阅是惠济区销售主力，而发展最为弱势的就是绿都板块。

  所以项目的外部缺点包含：周边荒芜感很重，商业配套非常匮乏，离地铁口的距离比较远，以及基建缓慢导致的上学问题。

  小学、初中都需要借读，小学借读惠济区实验英才街校区，步行50分钟，骑行20分钟，对于小孩接送能力比较弱的家庭，这是一个需要慎重考虑的问题。初中是惠济区四中附属学校，目前借读于惠济区目前的四高。

  目前争议最大的一个坏因的是项目南侧的墓地问题，也有对应的航拍照片，仁者见仁智者见智。

  优势：项目的价格和品质，放在三代宅维度，以及周边二手房有一定的竞争力；

  缺点：项目位置位于惠济区西部，发展缓慢，商业配套非常匮乏，离地铁口的距离比较远，小学建设遥遥无期，借读学校接送问题比较大，以及被诟病的墓地问题，另外早期项目兑付了一部分的房票。

  适合买入客户：惠济西部强地缘，充分了解完以上坏因或者缺点，可接受，希望用相对低的预算买入有品质感的三代宅或者3.5代宅。

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